石景山老旧小区引来“合伙人”

  社区是城市治理的基本单元，社区精细化管理能力直接影响着城市基层治理的水平。老旧小区改造，是目前北京城市更新的一件大事，也是改善民生的惠民工程。

  但“改造”并不简单，资金统筹、硬件提升、软件跟进、邻里分歧……每一件都是“麻烦事儿”。

  如何理顺、解决这些“麻烦事儿”，真正让惠民工程落到实处？在北京老旧小区改造的实践中，街道社区党建引领，物管会、改造施工方、物业企业、社会资本等先后“报到”，成为老旧小区的社区“合伙人”，多方共建共治，不仅老旧小区改造顺利推进，就连邻里矛盾也有效化解，实现小事不出社区、大事不出街乡。

  老旧小区变美了，生活质量提升了，邻里关系和谐了，笑脸写在居民和每一位“合伙人”的脸上。

  房老、院老、设施老，住在6层，甚至洗澡都得避开晚间用水量高峰，否则澡洗到一半，水就没了……

  “成立这一年，咱干成了一件大事——老旧小区改造。”6月30日，是西革新里110号院物管会成立一周年的日子，既是物管会副主任，又是业主代表的于洪燕看着即将完工的改造工程很是感慨，“楼上楼下再不会因为用水吵嘴了！”

  西革新里110号院，建成于上世纪80年代初，由8栋小楼组成，占地面积不大，人口密度不小。社区居委会主任侯广库说，小院有两难：一是“停车难”，小院儿停车位不足67个，高峰时愣塞进97辆车；二是“用水难”，上水管漏下水管堵，堵了疏，疏了又堵。也因着这两难，街坊四邻常有摩擦，甚至一言不合，就动起手来。

  “只有解决居民生活的难处，才能化解矛盾。”经居委会申请，2020年西革新里110号院启动老旧小区改造，重点之一就是楼内上下水管线改造，以及重新规划室外公共空间，有效增设停车位。

  增设停车位，所有人都拍手称快，可上下水管线改造，不同意见就来了。有居民只同意改上水管不同意改下水管，也有居民表示，“不承诺恢复装修，就不签字。”

  小院儿的难处，居民的矛盾，就好像凹凸不平的泥面，正是于洪燕和同事们努力“抹平”的，“我们和居民的联系最直接，得当好这化解矛盾的‘泥抹子’。”于洪燕笑着说。

  “天大的矛盾都是上下水引起的，只有管线改好，才是真得实惠。”寒冬腊月，已是古稀之年的于洪燕和其他几位物管会委员一道，爬上爬下，挨家了解居民意见，再将这些意见反馈给社区、街道、施工方等相关各方。

  90岁的老住户担心改造要停水，自己腿脚不好冬季不便下楼，物管会成员就和施工方商量，将他所在的单元延后到2021年春季再改造；有老人住院家里没人，物管会成员记录在册，承诺等老人出院回家后，再实施改造；也有住户提出改造效率有点儿慢，物管会成员就督促施工方改进方法，提高改造效率。

  永外街道城管办副主任王亮将西革新里110号院的改造经验总结为“三要”和“三每”。“三要”指居民诉求必须要问、必须要回复、合理诉求必须要办；“三每”指相关方每天一碰头、每周一例会、每月一调度。无论是“三要”还是“三每”，不能离开物管会这把“泥抹子”。

  老旧小区改造是暖民心、聚民心、得民心的“民生改善综合体”。要将民心指标落到实处，不仅有事得与居民商量着办，有时候，还得设身处地为居民着想，往前多走一步。

  位于丰台区西罗园街道的洋桥71号院，6月末3栋楼重装亮相，粉刷一新、整齐划一的外立面，已看不到曾经的斑驳。“改造前，几乎家家都安装了护窗栏，各有各的样。”洋桥村社区党委书记王珺说，护窗栏的存在影响小区外观不说，更重要的是，有高空坠物的隐患。

  拆除护窗栏，成为改造工程开工前要啃下的第一块“硬骨头”。初期，王珺发动居民中的党员代表，以身作则，带头行动，拆除了一部分。但是，仍有不少老住户因为担心没了护窗栏，窗子不防盗，不同意拆。

  “想打消大家的顾虑，得先解决防盗问题。”建设方丰台区保障房公司洋桥项目现场经理高小爽开始想办法。

  高小爽听说泥洼路30号院也存在类似情况，该小区在更换节能窗时增设了防盗横杆和金刚纱网。这种“二合一”的防盗节能窗，立即被洋桥71号院借鉴过来，超过8成的业主最终同意拆除护窗栏。

  老旧小区改造涉及每一位居民，居民对改造方案了解不足、认可不足，配合度自然提不上来。统计显示，2020年市民通过12345热线反映的老旧小区改造问题中，一大缘由是属地和实施主体信息公开不够广泛，以及因沟通不畅造成住户对改造方案、改造进度不认可。

  在老旧小区楼内上下水管线的改造中，沟通特别的重要。住宅楼的建设中，一个单元内的上下水管线是相连的，这就从另一方面代表着，有一户不同意，整个单元的上下水管线改造都没有办法进行，这也是上下水改造难的原因。

  洋桥71号院的一个单元内，就有这样一户，一直不签字。反复沟通后，王珺了解到，该住户一种原因是工作较忙，无法抽出时间留在家中，同时也担心改造时会弄乱屋子。“我们愿意为您代为保管钥匙，每天将改造情况拍照发给您，并承诺改造完成后将房间打扫干净。”施工方北京城建八公司洋桥项目经理刘莹主动替住户想办法，终于赢得住户的信任，同意签字，“都是‘搭把手’的事儿，还能帮居民解决困难，何乐而不为。”刘莹说。

  类似的“搭把手”还有很多。有居民在改造中发现家中的洗脸盆要更换了，买回来一个新的，实施工程人员“搭把手”帮着装上；哪家有东西要搬，人手不够，实施工程人员“搭把手”搬走；不在老旧小区改造范围内的支管线改造需求，施工方也“搭把手”帮着委托一家专业公司，以市场价40%的价格，按居民意愿提供服务。

  “搭把手”不仅使老旧小区改造顺利推进，也赢得了居民的理解。目前，洋桥71号院1号楼和4号楼的上下水管线年不担心。”有居民说。

  石景山区八角街道的古城南路社区，建于上世纪70年代初，是一片紧邻长安街的红砖楼。当年能住进这片职工宿舍楼，曾是很骄傲的事。40多年过去了，建筑老化，生活不便，骄傲没了，烦恼来了。

  2018年，首开集团首华物业按非经营性资产项目接管古城南路社区。非经营性资产，特指北京一批建成于上世纪、属于市管企业的职工宿舍楼。由于产权单位灭失，或者缺乏物业管理，它们中的多数都呈现出破旧失序的状态。

  “管网破旧、上下水堵漏、车辆乱停乱放、杂物随意堆放，这样一些问题已困扰社区居民多年。”首开集团首华物业古城南路社区项目经理汪杨说，第一次垃圾清运，社区边边角角清理出的垃圾就装满了20车。

  如何改变失序的社区面貌？北京市在2020年的老旧小区改造方案中提出，对这类老旧小区实施改造时，要坚持改造与管理同步实施，完善物业管理制度，健全老旧小区长效管理机制。

  引入物业管家，便是第一步。作为管家的物业服务人，除了按协议提供物业服务外，在老旧小区的具体改造事宜中，也要当好居民倾听者的角色。

  古城南路社区改造，物业管家发挥了很大作用。2020年5月，一场面向全院1788户居民的“地毯式”入户调查开始，汪杨和同事冲在第一线，“想让居民打心眼儿里接受物业，我们得先拿出行动，从被动的接诉即办转为主动的未诉先办。”

  通过调查研究，物业总结出居民“四难”：上下水堵塞难、停车难、绿地维护难、道路排水难。解决这“四难”，成为确定小区改造方案的依据。最终，古城南路社区确定了楼内上下水管线改造、室外弱电飞线入地、清除私装地锁、补建绿化、完善公共照明、增建养老服务、补建停车位等12项改造内容，每一项都是围绕居民所需。

  今年5月，古城南路社区完成老旧小区改造。记者的手机镜头里，这栋年近半百的老楼，已经是窗前能见绿、楼前有花园、停车讲规范的“新派头”。

  “物业来了，小区的环境真是变化不小，这物业费应该交。”一年时间，77岁的老李对物业管家有了新理解，“他们是有事儿能找，而且能给管的年轻人。”

  市住建委相关负责这个的人说，“十四五”时期，北京市对列入改造计划的老旧小区项目，要确保在改造工程进场前完善物业管理制度，没有物业服务人的老旧小区要引导社区居民引入物业企业。因为，只有建立起一套物业管理制度，老旧小区才能实现既改得好也转得好。

  在枣园小区住了多年的居民马春梅，最近和街里街坊聊天，话题总绕不开“老旧小区改造”，“大家伙儿都盼着呢。”

  作为大兴区首批成建制的商品房社区，总建筑面积约28.7万平方米的枣园小区，建成距今已有近30年。清源街道办事处副主任徐刚说，枣园小区是清源街道辖区内顶级规模的老旧小区，有居民3380户、共1.3万人。多年来，一直存在停车位不足，便民超市、老年餐厅等配套服务缺失等问题。

  兴丰街道三合南里社区，8.9万平方米，有居民1147户、3000余人，内部公共空间却较少，便民配套服务同样欠缺。

  街道申请将两个小区纳入老旧小区改造范围，可单靠市区财政投入，周期长不说，居民的需求也难以全方位满足。能否“借力”破题？2020年，住建部表示，在城镇老旧小区改造中，要建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，鼓励社会资本和社会力量参与改造运营。

  反复研究后，2020年大兴区决定以枣园小区和三合南里社区为试点，突破传统的物理空间边界，将这两个不相邻的社区“打包”，跨区域统筹，引入社会资本愿景集团，由其先行投资，对老旧小区的公共区域进行提升改造，补齐配套短板。两个街道则授权社会资本方统一运营提升后的公共空间，以及三合南里社区外闲置的锅炉房和堆煤场。

  “我们和老旧小区是同一个整体。”愿景集团大兴区域负责人贾凡说，他们先后收集了2000余份居民意见，比如口袋公园里绿树绕着跑道走的想法，就是居民提出的。

  口袋公园、主食厨房、社区便利店、厨余垃圾处理站、共享菜园……2020年6月，枣园小区已是旧貌换新颜。原本闲置的锅炉房和堆煤场，也挂出“三合·美邻坊”的新招牌，正在最后的改造中。建成后，这里将成为集便民菜店、社区食堂、便利店、图书阅读、体育运动等为一体的综合服务体，实现15分钟便民生活圈。

  大兴区住建委副主任孙洪宇欣喜地发现，社区环境提升后，社会资本方在居民中建立了良好的民意基础，为后续在老旧小区改造中充分承担物业服务责任、建立起物业长效运营机制打下了坚实的基础。

  “2020年7月，我们已替代原物业企业，被枣园小区居民选聘为新的物业服务人。”贾凡说。6800万元投入后，如何盈利？贾凡他们也算了很多遍账，收入大多数来源于三部分：一是以物业服务企业的身份进驻小区后，以“先尝后买”方式收取的物业费；二是小区内的停车管理费，每个停车位目前的收费标准为每年1500元；三是便民服务中心、社区食堂等的出租收益。粗略估算，通过资源统筹，“肥瘦搭配”，预计8年半的时间可收回全部投资，继而实现微利可持续。

  在石景山区鲁谷街道，跨区域统筹的范围更广，涉及五芳园、六合园南、七星园南3个社区。街道授权社会资本方通过运营区域内低效闲置空间、停车管理权、广告收益等来获取回报，预计每年可实现246万元的运营收入。同时，社会资本方也承诺，在整个运营期内，拿出特殊的比例的收益反哺物业收入缺口。

  微利运营的模式既避免了社会资本“只投资，没回报”，又使社会资本与社区成为“命运共同体”，共同努力改善居民生活。“老旧小区有人改也有人管，这才是内外兼修、标本兼治。”鲁谷街道办事处有关负责人说。

  “十三五”时期，北京市已累计确认了433个项目，涉及小区511个、住宅楼3646栋、居民34万户；累计开工项目317个、完工项目105个。

  2021年，确保400个小区列入老旧小区改造计划，确保300个小区启动老旧小区改造，确保100个小区完成老旧小区改造。

  清华大学房地产研究所所长刘洪玉 城市建设要秉持绿色、开放、共享等发展理念，走高质量发展的道路。通过推进城镇老旧小区改造，一方面，可以让全体居民都分享到经济社会持续健康发展成果，是满足人民日渐增长的美好生活需要的应有之义；另一方面，推进城镇老旧小区改造，可以让城市功能更加完备，城市治理更具韧性智慧，城市品质更加绿色宜居，社区更加健康安全、服务便捷、充满活力。

  城市更新行动和城镇老旧小区改造工作异常复杂，牵涉到政府部门、相关实施主体、当地居民、金融投资机构等多方利益，政府的主要角色是组织、引导、规制和实行适度的金融财税土地规划等政策支持，要充分调动、有效引导、适度激励社会力量和居民广泛参与，采用可持续的模式和机制，才能实现老旧小区改造的可持续发展。

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